L’evoluzione del Fondo Cicerone

2/2021 MAGGIO-AGOSTO

Diego Casonato

Alla fine del 2013 Cassa forense ha ottimizzato la gestione immobiliare istituendo un proprio Fondo immobiliare di tipo chiuso denominato Fondo Cicerone. La costituzione del Fondo mono quotista nasce per sopperire sia all’esigenza di incrementare gli investimenti immobiliari di difficile reperibilità attraverso la selezione diretta sia per creare una diversificazione geografica che ricomprendesse anche l’estero.

Essendo l’asset class immobiliare tendenzialmente decorrelata dal mercato finanziario, con l’introduzione del modello di Asset Liability Management la percentuale investibile ha registrato un incremento di esposizione nell’asset allocation strategica imponendo una rivisitazione al modello di conduzione precedentemente adottato.

Per armonizzare l’intera gestione si è scelto di costituire il patrimonio del fondo in modalità mista ovvero in parte con apporto di liquidità e in parte con apporto in natura (immobili di proprietà della Cassa). Durante il corso degli anni la gestione del Fondo Cicerone modulandosi sui presupposti di cui sopra ha portato all’ampliamento e alla diversificazione del portafoglio: tra il 2015 ed il 2018 sono stati acquistati nove immobili in Italia e tra il 2016 ed il 2019 sette immobili nel Regno Unito e nell’Unione Europea, tutti immobili messi a reddito e costituenti principalmente prime building e trophyasset.

Attesa l’evoluzione del mercato immobiliare, nel 2019, dopo una complessa due diligence, si è adeguata la struttura del Fondo Cicerone in funzione alle azioni strategiche da perseguire modificando il Regolamento da mono comparto a multi comparto. La necessità di separare gli immobili a destinazione residenziale rispetto a quelli aventi una differente destinazione d’uso, derubricati a loro volta in funzione della diversificazione geografica Italia-estero, risponde all’esigenza di sviluppare una conduzione mirata alle caratteristiche del sottostante in ossequio alle attuali esigenze di mercato.

Dopo un ampio dibattito che si è tradotto nell’adesione proposta dal Cda, il Comitato dei Delegati ha approvato all’interno del documento di formazione dell’asset allocation strategica e tattica il passaggio alla costituzione dei tre comparti segregando gli immobili a diverso uso in ITALIA dagli immobili residenziali ITALIA e dagli immobili a diverso uso all’ESTERO.

La riqualificazione e ristrutturazione degli immobili residenziali, attualmente con caratteristiche disallineate a quelle che sono le recenti richieste e trend della domanda, è la primaria attività prevista nei prossimi anni per il comparto dedicato appena nato. Il portafoglio residenziale è una grande risorsa che ha però la necessità di essere valorizzata e adeguata ai comportamenti sociali emergenti che indicano una nuova direzione nell’uso degli spazi: la casa non è più concepita come un luogo dove tornare la sera dopo gli impegni lavorativi, essa diventa sempre più luogo connesso e postazione di lavoro occasionale, il mercato richiede sempre più spazi di qualità, sicuri e confortevoli che permettano di riposare, lavorare e stare con i propri cari durante un numero crescente di ore nella giornata.

L’ammodernamento del patrimonio immobiliare permetterà anche di recepire i mutamenti delle esigenze specifiche delle varie categorie: giovani/aumento della mobilità interna per ragioni lavorative o di studio, coabitazione, attenzione alla tecnologia e all’ambiente), anziani (richiesta di abitazioni speciali e servizi dedicati alla terza età) e famiglie (mutamento della struttura sociale e frammentazione dei nuclei familiari).

Si prevede che, a fronte di tale ristrutturazione e ammodernamento il Fondo Cicerone potrà avvalersi dei vantaggi derivanti dalla nuova organizzazione: team di gestione dedicati ai diversi comparti con tecnici dotati di esperienza e competenze specifiche nei vari settori, sviluppo di piani economici e finanziari dipinti per comparto e la conseguente possibilità di monitoraggio più puntuale sia dei risultati raggiunti che di costi relativi a ciascun comparto, maggiore flessibilità nelle strategie di uscita prevedendo anche l’eventuale possibilità di dismettere nel medio-lungo periodo le diversi classi di immobili in tempi diversi. Sin dal mese di gennaio 2020, il CDA di Cassa forense nella seduta del 23 gennaio ha approvato le modifiche regolamentari necessarie affinché il Fondo Cicerone potesse essere così trasformato. Il Fondo ha, quindi, visto modificare la propria natura di fondo mono comparto, articolandosi in tre differenti comparti.

Primo semestre del 2020 ha visto l’avvio dell’operatività del Comparto Due ed il secondo semestre dello stesso anno l’inizio delle attività del Comparto Tre, mentre il Comparto Uno è la diretta prosecuzione dell’originario mono-comparto. Più dettagliatamente, l’excursus seguito a tale delibera è stato il seguente:

• in data 4 marzo 2020 l’Assemblea dei Partecipanti, successivamente alla delibera da parte del CDA dell’SGR del 28.02.2020, ha modificato il Regolamento di gestione del fondo adottando ufficialmente la struttura multi comparto. Queste le azioni susseguitesi: - rideterminazione dell’intero patrimonio del Fondo delle quote emesse in quote del Comparto Uno; - in data 9-04-2020 avviata l’operatività del “comparto due” mediante conferimento di 15 immobili a destinazione residenziale;

- in data 10-10-2020 l’avvio dell’operatività del “comparto tre” mediante la sottoscrizione di 1400 quote per un valore nominale di 50.000 euro e un importo totale di 70 mln da parte del comparto uno;

- in data 28-10-2020 conferimento di 4 immobili a prevalente destinazione strumentale soggetti a condizione sospensiva con atto ricognitivo stipulato in data 29.12.2020;

- in data 20-11-2020 ulteriore conferimento di 21 immobili a prevalente destinazione strumentale per un complessivo di 25 immobili.

Il processo seguito sottolinea che il percorso strategico intrapreso dall’Ente ha rispettato i tempi dettati dal business plan nonostante il lockdown e l’emergenza sanitaria configurando ad oggi:

- (i) Comparto Uno, che attualmente detiene le quote degli altri due comparti benchè sarà dedicato agli immobili strumentali localizzati in paesi appartenenti all’Unione Europea e/ Svizzera e/o Regno Unito;

- (ii) Comparto Due, dedicato agli immobili con destinazione d’uso residenziale siti in Italia e principalmente costituiti da immobili apportati dall’Ente che saranno riconvertiti secondo logiche di housing sociale evoluto;

- (iii) Comparto Tre, il cui portafoglio è composto da immobili con destinazione d’uso diversa dal residenziale localizzati in Italia (compresi gli immobili apportati non rientranti nel residenziale).

Fabrica Immobiliare, l’S.G.R. che gestisce il Fondo Cicerone, nel corso del 2020 a fronte della nota pandemia, ha svolto una serie di azioni per monitorare la liquidità e la redditività della struttura patrimoniale ed immobiliare del Fondo e per aumentare la resilienza nell’interesse dell’ente gestendo anche numerose richieste di sospensione/riduzione canoni per contenere il rischio di credito, di mercato e di liquidità. Il buon andamento del Fondo può essere attestato dalla crescita del NAV dei singoli comparti che nonostante la crisi non ha rilevato andamenti negativi